27% строящегося жилья в зоне риска — продажи падают, долги застройщиков растут

Около 27% строящихся жилых проектов находятся в зоне риска из‑за низкой распроданности — они распродаются ниже нормативного уровня. При этом общий спрос на новостройки снижается, а финансовое состояние застройщиков ухудшается.

Объем непроданных квартир остаётся на рекордно высоком уровне. На каждый квадратный метр стройки сейчас приходится примерно 89 тыс. руб. кредитных средств, а долговая нагрузка компаний растёт быстрее продаж. Риски наиболее сконцентрированы у небольших и региональных девелоперов.

На первый взгляд результаты первого полугодия выглядят лучше: по сравнению с прошлым годом выросла площадь строящегося жилья и число запусков, а выручка от продаж увеличилась в денежном выражении. Отношение распроданности к стройготовности на 1 июля составило около 70% — в пределах широкого нормативного коридора (60–80%).

Однако значительная часть роста продаж пришлась на несколько месяцев ажиотажного спроса по программе льготной ипотеки для семей. Эти всплески обеспечили почти весь годовой прирост: без них продажи продолжали бы сокращаться. По оценкам аналитиков, дополнительный спрос в пиковые месяцы дал порядка 100 млрд руб. продаж.

Показатель распроданности новостроек снижается: если в начале 2024 года он был около 89%, то в динамике падает и к текущему периоду опустился до примерно 73–77%. Срок реализации непроданных квартир вырос до 3,2 года и приближается к верхней границе нормы (2–3,5 года). Именно проекты с низкой распроданностью составляют группу риска.

Проблемы наблюдаются по всей стране: в ряде регионов распроданность ниже нормы (в целом это касается более тридцати регионов), включая десять крупных территорий с объёмом строительства свыше 1 млн кв. м. Особенно острая ситуация в Краснодарском крае — около 40% строящегося жилья там в зоне риска.

Снижение ключевой ставки лишь частично поддерживает отрасль. Выдачи рыночной ипотеки растут, но основной эффект идёт на вторичный рынок. Средства на счетах эскроу за полгода увеличились незначительно (примерно на 3%), и компании вынуждены активнее привлекать проектное финансирование. Доля покрытия проектного финансирования средствами эскроу снизилась до порядка 66%, а средние ставки по проектным кредитам остаются высокими (около 10%), что усугубляет долговые проблемы застройщиков.

Номинальные цены на новостройки пока держатся: за полгода средний рост составил около 3,6%, но при инфляции около 4,2% это означает снижение в реальном выражении. Чтобы не допустить падения номинальных цен на фоне охлаждения спроса, застройщики всё чаще откладывают старт продаж, сокращая предложение. Доля запусков с началом продаж в течение месяца сократилась и сейчас ниже уровней предыдущих лет.

Если ключевая ставка не будет снижена, отрасль может получить «двойной удар»: падение спроса одновременно с ростом стоимости проектного финансирования. В таком сценарии достройку проблемных проектов, вероятно, возьмут на себя кредитовавшие их банки, что станет дополнительным стрессом для сектора и финансовых организаций.