Рост продаж ипотечного жилья на торгах: цифры, риски и новые практики

Рост продаж ипотечного жилья на торгах

В стране ускорились темпы распродажи имущества должников по ипотеке: с 2022 по 2025 годы число реализованных объектов возросло почти в три раза; если в 2022 году было продано 4528 объектов, то в 2025 году — 10 926. В январе–августе 2026 года реализовано 8546 помещений, что на 11% больше, чем за аналогичный период 2025 года. При сохранении темпов к концу года может быть выставлено на торги более 12 тысяч объектов.

Квартиры по ипотеке составляют около двух третей продаваемых за долги объектов. Больше всего реализуемых квартир приходится на регионы с высокой стоимостью жилья: Москва, Московская область, Санкт‑Петербург, Башкортостан, Краснодарский и Пермский края, Свердловская область.

В последние годы участились случаи продажи ипотечного жилья с прописанными жильцами. Так, в Свердловской области до 2024 года таких практик не было, а в 2025 году реализовано 83 объекта, в январе–августе 2026 года — 51 объект. В Удмуртии число квартир с прописанными выросло в 4,6 раза, в Санкт‑Петербурге — в 4,4 раза.

Государство постепенно формирует более широкую практику изъятия собственности у населения, считая право на жильё устаревшим и предпочитая интересы кредиторов. Право на жильё — атавизм эпохи кризисов, который власти стремятся не обсуждать в условиях экономических потрясений.

С 2002 года статья 446 ГК закрепляет иммунитет единственного жилья, а в 2004 году вывела из‑под него ипотечную недвижимость. Активно применять эти нормы начали с 2021 года, когда Конституционный суд разрешил продавать чрезмерно дорогое единственное жильё с более скромными условиями.

В 2023 году Верховный суд постановил, что судьбу единственной ипотечной квартиры определяет залоговый кредитор. Позже суд ограничил основания для обжалования торгов из‑за процедурных нарушений, а в 2024 году разрешил кредитору оставить квартиру за собой после двух неудачных попыток торгов.

В 2026 году Верховный суд допустил изъятие жилья, которому должник искусственно придал статус единственного, а президиум суда подтвердил законность принудительного выселения после торгов.

Ещё одной причиной роста является последствия ипотечного бума 2020–2024 годов. В этот период действовала госпрограмма «Льготная ипотека», благодаря которой россияне могли получить кредит на новостройки по ставкам от 6,5%. За четыре года банки при господдержке выдали 1,6 млн кредитов на сумму 6,1 трлн рублей.

Многие банкиры отмечали: граждане верили в государственную гарантию стабильности и ожидали роста зарплат; молодые семьи увидели в программе шанс на собственное жильё.

Торги часто проходят непрозрачно, жильё реализуют по ценам, невыгодным для заемщиков.

Победителями торгов иногда становятся одни и те же покупатели; по закону об ипотеке после двух неудачных торгов банк может оформить недвижимость со скидкой 25%. Число объектов, дважды неудачно выставлявшихся и исключённых из базы продаж, за период 2022–2025 годов выросло более чем в пять раз — до 5356.

Организаторы торгов, как правило, связаны с банками; они фильтруют участников и создают условия для признания торгов недействительными. Уже поступили первые решения по пересмотру ряда торгов.

Эксперты сходятся во мнении, что текущее число изъятий жилья не угрожает банковской системе: доля проблемной задолженности около 2% ипотечного портфеля; в 2016 году показатель был на уровне 4%, в 2009 году — около 6%. Однако источники в трёх банках и два ипотечных юриста предупреждают: банки готовятся к ухудшению ситуации, усилили профилактику неплатежей и требуют мониторинга доходов, места жительства и состава семьи, обзванивая заемщиков ещё до задержек.