Рассрочки на жилье: как рынок пытается удержаться на плаву

На 1 сентября примерно 17% договоров долевого участия остаются непогашенными, а сумма средств, не поступивших на эскроу‑счета с начала года, достигла 1,5 трлн рублей, прибавив около 0,2 трлн.

Во втором квартале четверть продаж квартир оформлялась в рассрочку. Исследование застройщиков, проведённое несколькими организациями, показало, что рассрочку применяют примерно у 94% респондентов, а у 30% доля рассрочки превышала четверть заключённых ДДУ.

Без рассрочек продажи новостроек существенно снизились бы. Приобрести жильё по ипотеке стало заметно труднее: ставки по рынку держатся около 18%, льготные программы доступны немногим, а условия семейной ипотеки ухудшаются с октября. По итогам второго квартала ЦБ зафиксировал поддержку рынка за счёт рассрочек. Аналитики связывают рост популярности рассрочек с ожиданием более доступной ипотеки и прогнозами, что ставки будут выше ранее.

В среднем около 27% всех действующих ДДУ заключаются с рассрочкой. Застройщики среднего звена чаще прибегают к рассрочке: 38% ДДУ с рассрочкой, у малых и крупных компаний доля рассрочки примерно вдвое ниже.

Рассрочки несут риск для покупателей, застройщиков и банков: цены квартир завышены, долговая нагрузка не оценивается, и люди могут не справиться с выплатами. Застройщики могут оказаться с непроданной квартирой, а продажи идут хуже. В этом году продажи падали шесть из восьми месяцев.

Запас прочности девелоперов постепенно сокращается: покрытие проектного финансирования средствами на эскроу в июле составило 64,6%, а в начале года было около 70%. Системного стресса пока нет, но разрыв между сильными и слабыми застройщиками растёт. Вице‑премьер Марат Хуснуллин предупреждал о риске банкротства у примерно 20% застройщиков; если спрос упадет, доля может вырасти до 30%. В этом году число банкротств застройщиков выросло примерно на 40%.

Расторжения ДДУ с рассрочкой не стали массовыми: во втором квартале у трети застройщиков не было ни одного расторгнутого договора, а у остальных — не более 10%. Доля просрочки по ипотеке не превышает 2%.

Пик использования рассрочек пришёлся на начало 2025 года, когда ставка была на максимуме около 21%, а ставки рыночной ипотеки — почти 30% годовых. В первом квартале 2025 года около трети новостроек продавались в рассрочку. Затем по мере снижения ставок доля рассрочек опустилась ниже 20%, но сейчас снова растет.