Кратко
Сбербанк, финансирующий значительную долю проектов на рынке жилой недвижимости, фиксирует замедление роста портфеля кредитов застройщикам в 2026 году и отмечает волнообразную динамику продаж на фоне изменений условий субсидирования семейной ипотеки.
Динамика портфеля кредитов
С начала 2026 года портфель кредитов застройщикам вырос всего на 0,3 трлн рублей и достиг 7,2 трлн рублей; за весь 2025 год он увеличился на 1,3 трлн рублей до 6,9 трлн. Ранее темпы роста жилищного кредитования были значительно выше — за 2023–2025 годы ежегодный прирост составлял порядка 30–35%.
«Динамика портфеля, его прироста, в целом замедлилась».
Продажи и распроданность
Продажи квартир идут неравномерно: изменения механизма субсидирования семейной ипотеки и правил приводят к резким всплескам спроса, за которыми следуют периоды охлаждения. Так, в феврале–апреле продажи снизились на 14% год к году после январского всплеска.
Сбер оценивает уровень распроданности жилья на вводе в 72%: почти треть квартир не находит покупателя на этапе строительства. Эта доля сократилась на 3 процентных пункта в 2025 году по сравнению с 2024 годом и продолжает уменьшаться.
Проекты и финансирование
Запуски новых проектов в I квартале 2026 года выросли на 39% год к году. Наполнение эскроу‑счетов оценивается в 72%, при этом в первом квартале показатель снизился на 3 п. п. год к году. Выдачи ипотек на новостройки у банка восстанавливаются.
С начала года банк заключил 41 договор начального финансирования на 121 млрд рублей — это на четверть больше, чем за такой же период прошлого года. Среднее число заключаемых кредитов выросло с 8 до 10 в месяц.
Оценка рынка и ожидания участников
Рынок жилищного строительства входит в фазу зрелости: девелоперам с высокой долговой нагрузкой и слабой экономикой потребуется поддержка, возможны сделки по партнерствам и поглощениям. Девелоперы стали внимательнее относиться к календарям ввода и передачи ключей.
По данным ДОМ.РФ, в I квартале 2026 года объем переносов сроков сдачи жилья снизился до 3 млн кв. м — на 26% меньше, чем в конце 2025 года. Участники рынка ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки, что сделает ипотеку доступнее и может вернуть темпы продаж к уровням 2020–2021 годов.
Несмотря на снижение ключевой ставки с 21% до 14,5%, фактическая ставка по кредитам застройщиков не упала на тот же процент из‑за рассрочек и замедления продаж.