Девелоперы под давлением: рост долгов и неопределенность рынка жилья на фоне ставок

К концу 2025 года запас прочности застройщиков истощается; при быстром снижении ставки Центрального банка они рискуют столкнуться с финансовыми трудностями. Высокие ставки и ужесточение условий ограничивают спрос на жилье, а замедление наполнения эскроу‑счетов усложняет проектное финансирование.

В результате долговая и процентная нагрузка на компании растет: по итогам прошлого года девелоперы отдавали кредиторам около двух третей EBITDA. Несмотря на сложности со спросом, многие продолжают расширять портфели проектов, что в среднесрочной перспективе может привести к росту чистого долга до более чем 4 EBITDA.

Ситуация может стабилизироваться по мере приближения ключевой ставки к 10%; это снимет заградительные барьеры для рыночной ипотеки и снизит нагрузку на застройщиков. Однако обновленный прогноз Банка России на следующий год предполагает ставку в диапазоне 10,5–12,5%.

За семь месяцев в России продано около 12,7 млн кв. м жилья в новостройках — на 5% больше годом ранее; в денежном выражении рост составил около 9% (примерно 2,7 трлн руб.). Этот подъем во многом связан с январским всплеском перед ужесточением условий семейной ипотеки. В июле продажи снизились на 8% по сравнению с прошлым годом, а запасы на эскроу‑счетах почти перестали расти.

Застройщикам удаётся сохранять высокую рентабельность: в 2025 году EBITDA составила около 20%. Но издержки растут, а снижение спроса ограничивает возможности повышения цен, что может привести к снижению прибыльности.

Стремление девелоперов продолжать строительство увеличивает навес предложения: его рост опережает продажи. Аналитики отмечали рекордный объем непроданного жилья в текущем строительстве, а на каждый метр стройки приходится значительная сумма заемных средств.

Доля проектов с быстрым стартом продаж сокращается; почти четверть строящегося жилья на 1 июня ещё не выведено на рынок. Такой резерв позволит удовлетворить спрос, если он вырастет, иначе он станет бременем для застройщиков.

Строительная сфера становится зоной кризиса и, учитывая строительный цикл, период упадка может продолжаться два–три года.