Вакантность офисных площадей растёт, арендные ставки снижаются: рынок переходит к бюджетным решениям

Замедление роста экономики и сокращение невоенной части экономики снизили спрос на офисы. В крупнейших городах страны спрос уменьшается из‑за слабой деловой активности и повышения издержек для владельцев. Наблюдается рост пустующих площадей, арендодатели снижают ставки. Вакантность за год увеличилась примерно в полтора раза: в Москве в третьем квартале — 7,2%, в Санкт‑Петербурге — 7,5%, что примерно на 2,5 п.п. выше прошлогоднего уровня.

Рост вакантности связывают с падением деловой активности. Бизнес сокращает масштабы деятельности и инвесторы в недвижимость теряют интерес к офисам из‑за высоких процентных ставок. Финансовое положение компаний ухудшается: по данным Росстата прибыль за январь–август снизилась на 11% по сравнению с прошлым годом в номинальном выражении. Это вынуждает компании экономить на офисах.

В Москве спрос на офисы перемещается в более бюджетные варианты: около 62% арендных сделок приходится на офисы класса B, что на 12 п.п. выше год назад. Ситуация напоминает 2022–начало 2023 года, когда бизнес массово сокращал издержки и переходил в более дешёвые площади, — отмечает московский брокер. В нашем примере одного бизнес‑центра в начале года на трёх этажах размещались 12 компаний, а теперь эти площади поделены между 25 фирмами — часть переехала, другие ужались и впустили соседей, — рассказывает сотрудник риэлторского агентства на Юго‑Востоке столицы.

В сегменте офисов класса А вакантность в столице достигла 8,7%, по данным исследования. Прогнозы указывают: спрос на качественные офисы резко снизился: в III квартале он упал примерно на 85% год к году. По прогнозам аналитиков CORE.XP к 2030 году доля свободных площадей класса A может вырасти до 24,2% (с 15,9% в 2026 году); класс B останется в диапазоне 4,6–5,4%.

Всего за III квартал в столице были заключены сделки на 760 тыс. кв. м офисных площадей, что на 30% меньше, чем годом ранее; в Санкт‑Петербурге — 128 тыс. кв. м (минус 17%). В новых объектах Москвы остаётся нереализованной около 40% площадей, или 73 тыс. кв. м.

Кроме того, растут эксплуатационные издержки владельцев: рост кадастровой стоимости увеличивает налог на недвижимость; появились требования к защите критической инфраструктуры, которые требуют дополнительных затрат; растёт стоимость страхования — об этом говорится в обзоре рынка.

По данным аналитиков Альфа‑банка, базовое страхование имущества бизнес‑центра стоит 30–80 руб./кв. м в год; после октября 2026 года риски терроризма и диверсий страхуются через РНПК по ставке 0,35–0,5% за полгода, а риск БПЛА — по 0,2–0,3% за полгода. В годовом выражении эти риски добавляют 480–900 руб./кв. м, что соответствует 1,1–2,1% ставки аренды класса A.

Все это привело к снижению ставок аренды. Формально средние ставки продолжают расти из‑за вывода на рынок дорогих объектов, но фактически рост остановился, а по ряду проектов начались снижения — в среднем на 5–10%. Арендодатели в Москве проявляют гибкость и предлагают скидки 12–18% в ходе переговоров. Но пока это не повлияло на общую ситуацию и по итогам года эксперты прогнозируют рост вакантности офисов в обеих столицах до 8%. Надежды на оживление рынка зависят от улучшения экономической ситуации.