Рынок новостроек охлаждается: спрос снижается после ужесточения льготной ипотеки

В октябре на рынке новостроек зафиксирован объём продаж около 2 млн кв. м на сумму около 413 млрд руб., что на 23% ниже чем месяц назад и на 28% ниже чем год назад. Причина — снижение выдач льготной ипотеки, особенно семейной; условия госпрограммы ужесточились с 1 октября: срок субсидирования сократился до 15 лет, а ставка зависит от количества детей; у большинства семей она выросла.

По итогам десяти месяцев продажи снизились до примерно 19,1 млн кв. м, что на 0,5% ниже прошлогоднего уровня. Эксперты считают, что для застройщиков наступили трудные времена, и обсуждают, как долго продлится спад.

«Дом.РФ» прогнозирует, что по итогам года будет продано 4,5–4,7 млн кв. м новостроек — на 9,6–13,5% меньше, чем в прошлом году; в следующем году ожидается примерно 4,4–4,6 млн кв. м. Наталья Зубаревич из ВШЭ ожидает трёхлетний спад ввода жилья (с учетом частных домов). По итогам девяти месяцев ввод жилья во многих регионах был в глубоком минусе; пауза, по её словам, сохранится по меньшей мере до середины 2030‑х гг.

Льготная ипотека — сначала поспособствовала росту цен на жильё, затем, по мере отмены программ, жильё стало менее доступным. Даже для получателей льготной ставки выгода исчезла из‑за роста цен, а тем, кому льготные программы были не положены, стало ещё сложнее найти доступное жильё.

Сейчас застройщики всё чаще обращаются за реструктуризацией долгов; банки фиксируют рост таких обращений. Высокие ставки и удорожание проектов снижают запас устойчивости компаний. Эксперт считает, что рост ставок связан с льготной ипотекой и, скорее всего, сохранятся надолго. К началу 2027 года застройщикам придётся выплачивать неустойки за перенос сроков сдачи объектов; аналитики предупреждают о давлении на рынок.

Чтобы сбалансировать рынок, по мнению экспертов, необходимо снизить запуск проектов на 25–30% относительно уровней 2025–2026 годов и держать ввод на уровне продаж — чтобы к середине 2030‑х вернуться к более нормальным показателям.

В перспективе рынок может стать более огосударствованным: государственные фонды и банки будут формировать новые районы и активы, число игроков может снизиться, возможно появление института развития для передачи проблемных активов. В таких условиях рынок будет опираться на государственную поддержку и концентрировать активы в крупных кредиторах.